不動産投資で物件購入時の諸費用とは

Posted in 資産運用と投資の糧 on 5月 23rd, 2011

不動産投資における「表面利回り」は、計算が簡単で馴染みやすい数値ですが、判断材料の一つにすぎません。

実際に手元に入ってくる金額を把握するためには、日々の運営にかかるコストや取得時の諸費用・税金などを加味した「実質利回り」を求める必要があります。

不動産購入時の諸費用には次のようなものがあります。

・仲介手数料
・印紙税
・司法書士手数料
・登録免許税
・不動産取得税

村田幸紀の不動産投資ロケット戦略

リスクを取れる人はレバレッジを効かせた不動産投資スタイルを選ぶことができます。

たとえば、自由に使えるお金を月50万円増やすことを目標とした場合、次のように投資スタイルを組み立てていきます。

まず、月50万円の収入を得るために、どのくらいの資産が必要になるのか計算するが、それは次のように年間収入を期待実質利回りで割ることによって求められます。

月50万円X12か月=600万円
600万円÷期待実質利回り4%=1億5000万円

ここでいう期待実質利回りとは、年間家賃収入から各種経費と借入金を支払った後の金額を、物件購入時にかかったすべての費用(取得費)で割った数値のことです。

これは、不動産投資により実際に得られたキャッシュフローの率(%)を表しています。たとえば、1値5000万円の投資による実質利回りが4%だったとすると次のような計算になる。

1値5000万円×4%=600万円

したがって、得たい収入を期待する実質利回りで割り戻すと、その収入を実現するための資産規模(投資規模)を導きだすことができるのです。このアプローチを収益還元法といいます。


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